Интервью с судьей Ростовского областного суда Т.А. Хаянян по проблемам управления многоквартирными домами и вопросам оспаривания решений общих собраний собственников жилья

      Выбор способа управления многоквартирным домом и определение управляющей организации для его обслуживания  находятся сегодня в руках собственников. Все решения, связанные с управлением своим домом, собственники принимают на общем собрании.  Провести собрание в многоквартирном доме и принять решения, которые устроят большинство собственников, – задача крайне сложная. Возникает множество вопросов, связанных с управлением домом, проведением собрания, оформлением его решений, обжалованием решений общих собраний в суд.       О правовых нюансах в этой сфере рассказывает судья Ростовского областного суда Тамара Амбарцумовна Хаянян.       – Какие формы управления многоквартирным домом предусмотрены российским законодательством?     – Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения.       Первый способ – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью.       Второй способ  –  управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Товарищество собственников жилья создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.       Третий способ – управление управляющей организацией. Управляющая организация – это коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии.       – Какие вопросы, связанные с деятельностью управляющей организации, решаются на общем собрании собственников?     – Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт. При выборе управляющей организации с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.        Следует подчеркнуть, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.       – Что входит в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?       – В соответствии с ч.1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников  помещений в многоквартирном жилом доме является главным органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены самые насущные вопросы в сфере управления домом. Решения общего собрания собственников имеет важное  значение и влечет последствия для каждого обладателя жилого помещения.        К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в частности относятся: - принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; - принятие решений о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа; - принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; - принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; - принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; - выбор способа управления многоквартирным домом; - другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.           – В каких формах может проводиться собрание?     – Закон предусматривает три формы проведения общего собрания собственников жилья. Во-первых, в форме очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование). Во-вторых, в форме заочного голосования (через опрос или с использованием Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства) путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. И наконец, в форме очно-заочного голосования – путем очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также путем передачи в установленный срок и место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания. Голосование всех собственников в этом случае осуществляется в письменном виде.       – В какой суд следует обращаться с иском об оспаривании решения общего собрания собственников жилья?     – Иски об оспаривании решений общих собраний собственников жилья подведомственны судам общей юрисдикции и подаются в суд по месту жительства или нахождения  ответчика. В качестве ответчика по делам об оспаривании решений общих собраний может привлекаться то лицо, которое непосредственно нарушает права и интересы собственника.  В настоящее время  в судах сложилась    практика по делам об оспаривании решений общих собраний, где ответчиками выступают инициаторы таких собраний,  а в некоторых случаях – собственники помещений многоквартирного дома, проголосовавшие за принятое решение. В  зависимости от обстоятельств дела в качестве соответчиков  судами привлекаются  товарищества собственников жилья, управляющие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами или выбранные на оспариваемом собрании для их управления.           – Вправе ли оспорить решение общего собрания Управляющая компания?     – Истцами по рассматриваемой категории дел являются физические лица – собственники жилых и нежилых помещений. Имеют место случаи обращения в суд Государственной жилищной инспекции Ростовской области на основании коллективного обращения граждан в указанный орган. Обжаловать решение общего собрания в судебном порядке вправе также  орган местного самоуправления в отношении квартир, находящихся в муниципальной собственности.          – В какой срок можно обжаловать в суд решение общего собрания собственников жилья?       – Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.       Суды, установив, что срок обращения в суд с заявлением об обжаловании решения общего собрания пропущен истцом  без уважительных причин, учитывая положения п. 6 ст. 46 ЖК РФ,  приходят к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.       – В каких случаях гражданин праве обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома?     – При проверке законности решений, принятых на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, суды устанавливают обстоятельства, на основании которых лицо вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников. Во-первых, это наличие титула собственника на момент проведения общего собрания у лица, обратившегося за судебной защитой. Во-вторых, это  нарушение прав и законных интересов собственника обжалуемым решением общего собрания, в котором он не принимал участия или голосовал против такого решения. А в-третьих, это соблюдение  установленного законом шестимесячного срока для обжалования решения общего собрания. Суд вправе оставить в силе обжалуемое решение в случае, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования; если допущенные нарушения не являются существенными; если принятое решение не повлекло за собой причинения убытков указанному собственнику.       К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.           – По какой причине чаще всего обращаются  в суд с требованиями о признании незаконным решения общего собрания?       – Споры об оспаривании решений общего собрания собственников помещений в МКД можно разделить на две категории. К первой относятся      споры о признании решений общего собрания недействительными при нарушении порядка созыва, подготовки и проведения собрания, то есть по процедурным вопросам. Ко второй – споры о признании решений общего собрания недействительными в связи с нарушением прав и законных интересов собственника.              – При рассмотрении такой категории дел в суде что является  основанием для признания нарушений интересов собственника относительно подготовки и проведения общего собрания?     – Проведенное обобщение практики рассмотрения дел судами Ростовской области показывает, что суды к основаниям признания нарушений интересов собственника относительно подготовки и проведения общего собрания относят обстоятельства, выразившиеся в несоблюдении следующих требований: о порядке и сроках извещения о месте и времени проведения собрания, о вопросах повестки дня; о содержании информационного сообщения; о возможности ознакомления с информацией, необходимой для принятия решения собственником помещения, до собрания или в ходе его проведения; об определении кворума (правомочности собрания); о порядке подтверждения полномочий собственника помещения, определения числа принадлежащих ему голосов; о порядке подсчета голосов собственников помещений при голосовании, включая лиц, обладающих правом долевой собственности на помещения; о надлежащем удостоверении полномочий представителей собственников; о выполнении требований  к документированию решений собрания, в частности, бюллетеней заочного собрания.           – Какие споры составляют большую часть дел рассматриваемых судами  Ростовской области?     – Следует отметить, что большинство дел об оспаривании решений общих собраний собственников жилья – это результат борьбы управляющих компаний за право управления многоквартирным домом. Возникают ситуации, когда по одному многоквартирному дому фактически осуществляет управление одна управляющая компания, а в отношении другой управляющей компании принято решение общего собрания о ее избрании, то есть появляется управляющая компания, которая пытается сместить действующую управляющую организацию. При этом  прежняя управляющая компания лишена возможности обжалования решения общего собрания, поскольку, согласно действующему законодательству, инициатором собрания может быть только собственник жилого помещения. В этой связи возникают иски собственников об оспаривании решений общих собраний, которые  фактически инициированы прежними управляющими компаниями, и рассмотрение таких дел имеет большое значение, поскольку, пока имеются разногласия о легитимности управляющих компаний, у собственников возникает ряд вопросов, которые требуют разрешения, в частности – кому оплачивать содержание помещений и коммунальных услуг, кто несет ответственность по содержанию общего имущества в МКД и т.д.         Сам по себе факт выбора новой управляющей компании автоматически не влечет за собой прекращения договора с выбранной ранее управляющей компанией. Для того, чтобы расторгнуть договор управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения, необходимо соответствующее решение общего собрания собственников и в этой связи одним из оснований исков о признании недействительным решения о выборе новой управляющей компании,  являлись доводы истцов об отсутствии решения о расторжении договора с выбранной ранее УК. В этой ситуации суды принимали решение в зависимости от ситуации, сложившейся на момент рассмотрения дела, поскольку  собственниками либо принималось  решение    о расторжении договора с управляющей компанией, либо созывалось новое общее собрание  о продлении полномочий  с прежней управляющей компанией, и в этой ситуации приоритетную силу имело последнее принятое собственниками решение.           Как правило, большую часть  дел, составляют споры, связанные как с нарушением порядка уведомления и проведения собрания, порядка подсчета голосов,  формы  проведения  собрания  (собрание или  заочное голосование) так и с отсутствием кворума.  В этой связи хотелось бы обратить внимание на то, что проведение собрания в отсутствие кворума является безусловным основанием для признания принятых на нем решений недействительными (ничтожными)  и не имеющими юридической силы.       – Существуют ли основания для отказа в принятии исковых заявлений собственников о признании незаконными решений общих собраний?         – Это общие основания, которые предусмотрены  действующим гражданским процессуальным законодательством.  В данном случае хотелось бы обратить внимание на главу 9.1 Гражданского кодекса РФ «Решение собраний», регламентирующую нормы проведения общих собраний и порядок их обжалования. Лицо, оспаривающее решение собрания, должно заблаговременно уведомить в письменной форме участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными.           В тех случаях, когда лицо, подавшее  иск не представило доказательств уведомления всех остальных собственников в МКД о факте подачи данного иска, суды выносят определение об оставлении иска без движения и после устранения названного недостатка данное лицо вправе вновь обратиться в суд с соответствующими требованиями. Такое правовое регулирование установлено федеральным законодателем в целях оспаривания решения собрания в едином процессе и направлено на недопущение вынесения противоречивых судебных решений по данному вопросу, сведение к минимуму состояния неопределенности, в котором находится оспариваемое решение, а также на предоставление лицу, управомоченному на его оспаривание, возможности присоединиться к иску и представить собственные аргументы.         Необходимо отметить, что оспоримое решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия, можно «реанимировать» и для этого, до того как суд признает такое решение недействительным, необходимо подтвердить его принятием повторного решения путем проведения нового собрания.         – Каковы же реалии? Как гражданам, участвующим в общих собраниях, удается соблюдать регламентирующие эту сферу законы?         – Как показывает практика, граждане еще не в полной мере усвоили нормы закона, регулирующие порядок проведения общего собрания собственников МКД. Допускаемые нарушения при проведении собрания нередко влекут признание принятых решений недействительными, что сказывается на стабильности управления многоквартирными домами.          Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что в настоящее время с учетом применения правил, закрепленных в гражданском кодексе, положений жилищного законодательства, позиций судебной практики, формируется механизм организации и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, что  позволит установить стабильность в отношениях по использованию общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг и осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности.
Пресс-служба Ростовского областного суда
 
По теме
Вниманию абонентов! АО «Ростовводоканал» расторг договоры с несколькими ТСЖ - Водоканал Ростова-на-Дону В связи с наличием у ТСЖ «Елена» задолженности перед АО «Ростовводоканал» в размере, превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения,
01.08.2018
Жители 20 многоэтажек Ростовской области приняли решение об увеличении взноса на капремонт - DonNews.Ru Дом на Ерёменко в Ростове, жильцы которого приняли решение об увеличении взноса на капремонт В некоторых домах он достигает 15 рублей за квадратный метр В Ростовской области жители двух десятков многоквартирных домов
27.07.2018
 
На официальном портале администрации Таганрога 10 июля была размещена информация о проведении открытого  конкурса № 44 по отбору управляющей организации.
23.07.2018
 
Депутаты рекомендовали рассмотреть на заседании Законодательного Собрания новые меры поддержки участников долевого строительства - Единая Россия Сегодня 18 июля в Законодательном Собрании под председательством Игоря Молотова состоялось заседание комитета по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству, энергетике, транспорту и связи.
19.07.2018
Власти Ростова отказали старообрядцам в регистрации земли  Арбитражный суд Ростовской области вынес решение по иску Старообрядческой общины во имя Покрова Пресвятыя Богородицы к департаменту имущественно-земельных отн
10.07.2018
 
Жители домов, расположенных в береговой зоне, могут обратиться в комиссию для обследования жилья на соответствие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
04.07.2018
 
Годовалая дончанка умерла от ожогов тела - Панорама Родители в больницу не обращались Шолоховский межрайонный СО СУ СКР по Ростовской области возбудил уголовное дело по факту смерти годовалой девочки.
19.11.2018 Панорама
71-летняя ростовчанка из-за квартиры зарубили топором мужа, невестку и 8-летнего внука - Панорама Квартирный вопрос убивает людей 17 ноября в одном из домов на улице Портовой донской столицы неподалеку от поликлиники № 14 пенсионерка зарубила топором своего мужа, бывшую невестку и внука.
19.11.2018 Панорама
Спасатели считают, что в частном доме не справилась старая проводка Ольга ГОПАЛО В городе Шахты Ростовской области гарь стоит практически на весь центр города.
19.11.2018 Комсомольская правда
Дон музыкальный - Центральная библиотечная система Ростова-на-Дону Музыка и книга... Отличное сочетание! В ростовских библиотеках на днях прошли вечера, посвящённые музыке.
19.11.2018 Центральная библиотечная система Ростова-на-Дону
Ученики из школы №4 Батайска показали лучшую постановку по произведениям Михаила Шолохова - Газета Вперёд Первое место в номинации «Герои Шолохова на сцене» заняла театральная студия «Ровесник», а Екатерина Грунина и Александра Тесёлкина стали бронзовыми призерами в номинации «Шолоховская тематика в рисунках».
19.11.2018 Газета Вперёд
Меха, кнопочки, чёрные да белые – баян в музее зимовниковской школы №1 на видном месте.
16.11.2018 Газета Наше время
Сегодняшний матч с Люксембургом станет для него последним  Полузащитник и капитан футбольного клуба «Ростов» Александр Гацкан объявил, что завершает свою карьеру в сборной Молдавии.
18.11.2018 Деловое сообщество
 Билеты на "Ростов" – ЦСКА в кассах и в фан-шопе с 19 ноября - ФК Ростов Уважаемые болельщики! С 19 ноября начнется продажа билетов на домашний матч против «ЦСКА» (2 декабря, 16:30) в кассах стадионов «Олимп-2», «Ростов Арена», а также в фан-шопе, который расположены в ТЦ «Мега».
18.11.2018 ФК Ростов
Благотворительный забег «KovalevSky Trail» собрал более 500 участников - МЧС Ростовской области 18 ноября 2018 года в пос. Ковалевка Аксайского района  на территории Донского спасательного центра МЧС России был дан старт забегу «KovalevSky Trail» на дистанции 21,1 км, 10 км, 3 км и детского забега на 500 метров.
19.11.2018 МЧС Ростовской области
С 31 октября по 5 ноября в Италии состоялся Объединенный чемпионат мира - 2018 по смешанным боевым единоборствам, в котором приняло участие свыше 6000 спортсменов из 103 стран мира,
13.11.2018 Шахтинские известия
Василий Голубев потребовал активизировать работу народных дружин в городах и районах - Администрация Ростовской области Организация деятельности добровольных дружин в муниципалитетах была проанализирована на заседании областного координационного совещания по обеспечению правопорядка.
19.11.2018 Администрация Ростовской области
Светло в ночное время уже стало улицах Заводской, Пушкина и Рабочей. Коммунальщики приступили к восстановлению наружного освещения на улицах, где его не было неделями и месяцами.
19.11.2018 Газета Вперёд