В Ростовской области грядущий передел на строительном рынке обернётся ростом цен на жильё

В Ростовской области грядущий передел на строительном рынке обернётся ростом цен на жильё
Фото: www.donnews.ru
Фото stenwat.ru Donnews.ru о том, что ещё изменилось в законодательстве, пока страна смотрела футбол

1 июля 2018 года в России многое изменилось, и речь не о футболе: заработал «пакет Яровой», выросли тарифы ЖКХ, бюджетников полностью перевели на карту «Мир», а налоговая ужесточила контроль за поступлением денег на счета россиян. А самые серьёзные изменения претерпел строительный рынок. За кучей сложных новых понятий и слов кроется главное — грядущее существенное увеличение цен на жильё.

Что поменялось?

1 июля 2018 года вступили в силу новые, гораздо более жёсткие требования к застройщикам. Отныне строить дома может только компания, имеющая опыт работы на рынке (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика) не менее трёх лет. При этом в портфеле застройщика должно быть уже не менее 10 тысяч квадратных метров сданного жилья в многоквартирных домах.

Также вступил в силу принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Иными словами, возможности привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство больше нет.

Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта. Денег дольщиков в проекте не может быть больше 30%.

Всё финансирование строительства должно идти через единый расчётный счёт, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. При этом на этом счету в любой момент не должно быть денег меньше, чем 10% от проектной стоимости строительства. Кроме того, уполномоченный банк проверяет и контролирует каждый платёж застройщика, чтобы в случае чего сразу пожаловаться в надзорный орган.

Кроме того, с 1 июля 2019 года Россия полностью откажется от долевого строительства, заменив его проектным финансированием. То есть деньги под реализацию проектов застройщики смогут брать только в банках.

Всё это грозит привести к крупнейшему за последние лет десять переделу на строительном рынке, а также к существенному росту цен на недвижимость. Не говоря уже о снижении темпов строительства.

Назло рекордам

В последние годы власти Ростовской области привыкли к тому, что объёмы жилищного строительства в регионе если и не растут, то и не падают. Фактически же некоторая заморозка темпов произошла лишь в последние пару лет, после достижения Ростовской областью рекордных в своей истории темпов строительства. Так, в 2018 году планируется возвести 2,335 млн квадратных метров жилья, что в целом соответствует итогам 2017 года.

После изменений в законодательстве, признаёт замминистра строительства Ростовской области Сергей Вифлянцев, ситуация вполне может измениться.

— Темпы строительства вполне могут замедлиться, но спустя какое-то время. Пока в регионе реализуются проекты, начатые в прошлые годы. Но через пару лет уже будут новые проекты, которым будет не так легко раскачаться, — говорит он.

О том, что снижение темпов строительства будет отложенным, говорит и директор «ИНПК Девелопмент» Арменак Деланьян.

— Безусловно, темпы строительства жилья упадут, но не раньше чем через пару лет. Сейчас многие думающие застройщики получили разрешения на строительства впрок, на 2-3 года вперёд, соответственно, они будут работать по таким разрешениям без применения нововведений. Но по прошествии указанного срока предложение существенно сократится, что сразу же отразится на рынке в виде роста цен, — считает он.

По сути, говорит гендиректор компании «Магистрат-Дон» (входит в ГК «Интеко») Павел Лепиш, власти противоречат сами себе.

— Мы прогнозируем, что с ужесточением требований к девелоперам темпы строительства жилья временно снизятся. В этих условиях достичь годового показателя в 120 млн кв. м, который обозначен в майском указе президента РФ, — задача сложная, — говорит он.

Передел рынка

С чем точно столкнётся рынок, так это со снижением числа игроков.

По словам управляющего партнёра концерна «Единство» Игоря Далаксакуашвили, средняя стоимость строительства многоэтажки сейчас — 800 млн рублей. Это означает, что ещё 80 млн рублей застройщик должен держать в банке на спецсчёте.

— Без начислений процентов, без ничего. Я сначала думал, что эти деньги надо отдать в банк, правильно всё оформить и затем получить право использовать их для строительства конкретного дома. Но нет, деньги просто надо держать в банке до конца стройки. Для чего? Добавить банкам бесплатных пассивов? — говорит он.

В итоге, продолжает Далаксакуашвили, если в 2008 году в Ростове на строительном рынке работали 75 компаний, спустя 10 лет — 25, то вскоре эта цифра может упасть до пяти. Следствием отсутствия конкуренции вполне может стать снижение качества предлагаемого жилья.

— Сколько застройщиков покинет рынок, точно спрогнозировать сложно, — говорит Павел Лепиш. — Их может быть около 20-30%, по предварительным оценкам. Если законодатели не смягчат требования, то на рынке смогут остаться только застройщики, имеющие с банками либо родственные связи, либо долгие доверительные отношения на основе незапятнанной кредитной истории.

По словам Арменака Даланьяна, рынок в первую очередь покинут слабые компании, которые не умеют планировать свою деятельность и работать с заёмными средствами. Но серьёзное сокращение участников рынка неизбежно.

— Однозначно, что изменения в законе пролоббированы банковским сектором. Ранее банки зарабатывали в основном на ипотеке в строительстве жилья, теперь они будут кредитовать дольщиков, застройщика, держать на своих эскроу счетах деньги, вырученные за проданные квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, а также удерживать 10% сметной стоимости дома, — считает он.

О том, что главными выгодополучателями в этой ситуации (особенно с введением с 1 июля следующего года проектного финансирования) останутся выбранные государством банки говорит и Игорь Далаксакуашвили:

— По сути, останутся только афиллированные с каким-либо банком компании. Например, рентабельность проекта для застройщика была 18%. Теперь 12% из них получит банк, 6% — застройщик. То есть банк, который просто взял чужие деньги, зарабатывает 12%, а компания, которая придумала, спроектировала, построила, продала и обслуживает проект — в два раза меньше. А бизнес, в котором есть и банк, и застройщик, оставляет себе все 18%.

Как отмечают в ростовской строительной компании «Феникс-Инвест», не стоит забывать и том, что работа на этом рынке теперь в принципе станет сложнее.

— Строительным компаниям придётся делить проекты жилых комплексов на отдельные этапы, для каждого этапа нужно иметь отдельное юридическое лицо, размежёвывать земельный участок и получать разрешение на строительство. Если проект предполагает возведение 4-5 домов, то необходимо заморозить около 500 млн рублей, которые можно было бы вложить в развитие инфраструктуры — строительство школ, детских садов, магазинов и др.

Куда податься?

При этом совсем покидать строительный рынок для не потянувших новые требования компаний не обязательно, признают эксперты.

— Многие мелкие застройщики перейдут в сегмент малоэтажного жилья, который сейчас активно развивается, — считает председатель правления АСО «КОМСТРОЙ» Станислав Цвиренко. — На этом рынке работать будет гораздо проще.

Другой вариант, говорит Игорь Далаксакуашвили, — уйти в подрядчики.

— Для действительно хороших строителей эта ниша останется. В конце концов, у нас многие застройщики пытались стать девелоперами, и толком ничего у них не вышло — взялись не за своё дело. Отсюда и обманутые дольщики. Плюс действительно есть возможность уйти в агломерацию, в малоэтажное строительство. Оно не подпадает под госрегулирование, и здесь быстрый оборот денег.

В свою очередь, требование к застройщику иметь за спиной 10 тысяч построенных квадратных метров и 3 года существования фактически закрывает возможность появления новых застройщиков. Единственный вариант выхода нового игрока на рынок — приобретение уже существующей строительной компании, говорит Станислав Цвиренко.

Цены

Снижение объёма предложений на строительном рынке и рост затрат застройщиков неизбежно приведут к увеличению цен на жильё. Насколько именно — мнения разнятся.

Так, Цвиренко говорит, что отказ от долевого строительства неизбежно приведёт к увеличению стоимости квадратного метра минимум на 10-15%. В течение нескольких лет цены на квартиры в новостройках могут вырасти на 30%, говорит Павел Лепиш. Резкий скачок цен прогнозируют и аналитики агентства «Титул». По их данным, уже за первые 4 месяца 2018 года квадратный метр в Ростове подорожал от 2% до 8% в зависимости от района.

Как пояснила РБК коммерческий директор московской ГК «А101» Анна Боим, разрешения на строительство домов, квартиры в которых продаются сейчас или будут выходить на рынок в ближайшие несколько месяцев, получены до 1 июля 2018 года, а значит, будут продаваться по старым правилам. Поэтому законодательные новеллы на уровень цен в них повлияют лишь в том случае, если уровень спроса будет слишком высоким и будет быстро вымывать предложение.

«Общерыночных повышений цен, связанных со вступлением в силу поправок к ФЗ-214, следует ждать не раньше конца года, — отметила эксперт. — К этому времени заметно вырастет объём предложения в проектах, строительство и продажа которых будет вестись по новым правилам. Однако механизм взаимодействия банков и девелоперов при строительстве жилья в рамках проектного финансирования пока не отработан. С полным же переходом на проектное финансирование с 1 июля 2019 года цены вырастут в среднем на 15%».

Ложка мёда

Как бы то ни было, главной своей цели — недопущения появления новых обманутых дольщиков — принятые властями меры достигнут, говорят эксперты.

— Безусловно, изменения в законодательстве помогут избежать появления новых обманутых дольщиков. На сегодняшний момент их доля на рынке составляет примерно 3-5%, — говорит председатель правления АСО «КОМСТРОЙ» Станислав Цвиренко.

В новой модели рынка риски для покупателей квартир снижаются, признаёт генеральный директор компании «Магистрат-Дон» Павел Лепиш. Рынок очистится от непрофессиональных застройщиков, оставляющих после себя обманутых покупателей. Это касается как небольших компаний, так и крупных, кто не умел планировать и управлять проектами при больших объёмах строительства. В результате принятия законопроекта покупка квартир станет более безопасной.

— Перекинуть и увести деньги на финансирование другого объекта будет намного сложнее, — говорит директор «ИНПК Девелопмент» Арменак Деланьян. — Сейчас есть на рынке крупные компании, которые одновременно строят много объектов, исчисляемых миллионами квадратных метров. При этом в текущий момент они, скорее всего, уже банкроты, но их падение может длиться много лет. Такое строительство можно сравнить с финансовой пирамидой. Кто приобрёл в первых рядах, получат свои квартиры, остальные вынуждены присоединиться к рядам обманутых дольщиков.

К тому же власти уже показали, что готовы в отдельных случаях прислушиваться к голосу разума. Так, в начале июня федеральное правительство заявило о подготовке поправок, отменяющих правило «один застройщик — одно разрешение на строительство» для проектов комплексного освоения и развития территорий. Без введения этих поправок проект застройки территории старого ростовского аэропорта, например, занял бы не 25-30, как планировалось, а несколько сотен лет. Исключение планируется сделать и для компаний, которые будут получать участки под строительство в обмен на достройку домов обманутых дольщиков.

Как бы то ни было, вариантов у застройщика всего два — либо приспосабливаться, либо уходить с рынка. Как говорит гендиректор Ассоциации строителей Дона Сергей Белевцов, застройщики «обречены на успех, ибо деваться некуда». Однако за всё надо платить свою цену. И делать это, по традиции, придётся гражданам, которые не успеют купить жильё до грядущего повышения цен.

Сергей Деркачёв
 
По теме
пройдет с 7 по 9 сентября в «ДонЭкспоцентр». На одной площадке встретятся ведущие компании строительной отрасли: застройщики и девелоперы, банки, агентства недвижимости, мебельные салоны.
Прокуратура Пролетарского района донской столицы проверила соблюдение прав участников долевого строительства при возведении многоквартирных жилых домов по переулку Гельца, 33 и на 35 линии, 10.
Деловое сообщество рассказывает, как изменилась сфера долевого участия в строительстве на Дону На момент публикации данного материала  в Реестре обманутых дольщиков Ростова-на-Дону зарегистрировано 1264 человека.
Количество выданных разрешений на строительство во втором квартале 2018 года выросло на 65% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года  Согласно документам, опубликованным на сайте городской администрации,
Принятие закона, предусматривающего создание новой системы финансирования жилищного строительства, несущественно отразится на стоимости квадратных метров.
Жителям Новочеркасска следует остерегаться новой схемы мошенничества - Tuzlovgrad.Ru Появилась новая схема мошенничества, при которой злоумышленники, выдавая себя за сотрудников оператора сотовой связи, пытаются получить доступ к личным страницам россиян на портале «Госуслуги».
Tuzlovgrad.Ru
Порядок присвоения звания «Ветеран труда» в Ростовской области - Кагальницкий район Порядок и условия присвоения звания "Ветеран труда" в Ростовской области определены Областным законом от 18.09.2006 г. № 541-ЗС "О порядке и условиях присвоения звания "Ветеран труда" в Ростовской области,
Кагальницкий район
Библиопутешествие «Города-герои» - Ремонтненская МЦБ С каждым годом все дальше и дальше от нас героические и трагические годы Великой Отечественной войны, которая стала одним из самых тяжёлых испытаний, которые с честью выдержала наша страна.
Ремонтненская МЦБ
В период с 18 по 29 марта и 2024 г. проводится Общероссийская акция «Сообщи, где торгуют смертью», направленная на объединение усилий органов власти, общественности и населения в противодействии незаконному обороту наркотиков.
Ремонтненская МЦБ