На вопросы читателей 161.RU отвечает эксперт по недвижимости Евгений Ткачев
Ткачев дал оценку происходящим событиям на рынке недвижимостиИсточник: Евгений Вдовин / 161.RU
Стоит ли сейчас вкладываться в покупку квартиры в Ростове? Что выгоднее — первичка или вторичка? Что будет с ценами дальше и как военная спецоперация отражается на рынке жилья? На эти и другие вопросы читателей 161.RU ответил руководитель программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев.
— Подешевеет ли недвижимость после поднятия процента на ипотеку? Как процентная ставка в целом влияет на ценообразование?
— Резкого падения стоимости недвижимости в новостройках юга я не вижу. Вероятно, в тех проектах, где позволяет маржинальность, застройщики будут предлагать скидки в качестве меры стимулирующей продажи.
Для меня более вероятный сценарий развития событий — сокращение числа новых объектов, поступающих в продажу на рынок. Как раз из-за повышения базовой ставки и перехода к адресным льготным ипотекам темп продаж новостроек замедлится.
С 1 июля 2024 года в России прекратила работу льготная ипотечная программа с господдержкой на новостройки под 8% («Господдержка-2020»). Она работала с весны 2020 года, в разгар ковидных ограничений программу ввели как временную меру поддержки.
— Стоимость вторички за пару лет вырастет? Если да, то как сильно?
— При снижении ключевой ставки в следующем году вторичная недвижимость подрастет в цене. С рынка уйдут дешевые лоты. Исчезает главный стимул покупать и ждать новостройку — низкая ставка. Проще купить готовое жилье. Рост цены будет зависеть от спроса, а спрос от локации и инфраструктуры.
«При оптимистичном состоянии рост цен на вторичном рынке юга должен составлять от 4 до 7% в год»
Евгений Ткачев
В Ростове-на-Дону и Краснодаре рост цены будет близок к минимальным значениям, курортные же города будут показывать более уверенный рост стоимости на вторичке по причине ограниченности предложений.
— Какие условия по новой семейной ипотеке на строительство дома? Возможно под 6% самому только построиться или купить участок?
— На сегодняшний день банки не принимают заявки по льготным ипотечным программам. И нет четких условий по ипотеке для семей с детьми. Также происходит изменение законодательства в сфере ИЖС.
Я думаю, что условия оставят прежними — 6% для семей с ребенком до 6 лет. Ипотека на самостоятельную постройку частного дома, в том числе с одновременным приобретением земельного участка, будет по-прежнему доступна.
Что касается привлечения подрядчика для строительства дома, то с введением эскроу-счетов к строительству будут допускаться только аккредитованные организации.
— «Человейники» пустые стоят. Зачем строят?
— Пустое — не значит непроданное. Еще до введения льготных ипотек недвижимость покупали для вложения средств или для переезда на будущее. При этом в купленной квартире никто не жил.
В среднем по югу количество нераспроданного жилья в сданных объектах составляет от 0,3 до 2% квартирного фонда в зависимости от проекта. Скорее всего, эта цифра увеличится после отмены массовой льготной ипотеки, но не думаю, что предельное значение нераспроданного жилья в сданных домах уйдет выше 5% от общего квартирного фонда жилого комплекса.
Доля нераспроданных квартир в новых домах Ростовской области дошла до 47%, следует из обзора многоквартирного жилищного строительства в России. По данным Дом.РФ за первый квартал 2024 года, реализовать удалось 34% квартир. Открытия продаж ждут для 19% квартир.
— Почему в Ростове такие космические цены на жилье?
— Рост цен за последние четыре года несколько опередил время. Такого взрывного скачка по новостройкам в ближайшие 10 лет точно не будет. Цены продолжат расти на уровне инфляции.
«С введением льготной ипотеки почти все южные города стали дороже в плане покупки недвижимости. Юг всегда более ликвидный»
Евгений Ткачев
Кстати, давайте вспомним, что еще в 2015–2017 году квартиры в Ростове на Дону стоили дороже, чем в Краснодаре. Из-за появления льготной ипотеки цены на первичную недвижимость в Краснодаре росли гораздо более высокими темпами, чем в Ростове-на-Дону.
Если вы рассматриваете покупку квартиры в данный момент — присмотритесь ко вторичной недвижимости, она будет дешевле новостройки.
— Стоит ли сейчас заморачиваться с продажей вторички (2018 год сдачи дома) и покупкой частного дома от застройщика или подождать когда спрос на вторичку вырастет (и снизится ипотека)?
— Решение по этому вопросу в любом случае за вами. Не зная всех деталей, невозможно однозначно ответить на вопрос. Попробуйте обратиться к агенту или самостоятельно разместите объявление о продаже на агрегаторах, посмотрите спрос на вашу квартиру, поймите реальную цену продажи.
Из общих рекомендаций: если вы нашли тот вариант дома в коттеджном поселке, который вас устраивает, прежде всего, я рекомендую посчитать «математику» сделки. Например, если это покупка в рыночную ипотеку — какую сумму вам нужно будет добавить, какой ежемесячный платеж вы готовы платить, сколько вы получите денег от продажи вашей вторичной недвижимости, как быстро вы продадите квартиру и так далее.
Советую также обратить внимание, что тренд на ИЖС усиливается. Дома будут дорожать из-за:
активной рекламы образа жизни в частном доме в СМИ;
введения эскроу-счетов;
введения дополнительных мер законодательного регулирования для коттеджных поселков в виде КРТ;
это первичный рынок, значит там есть льготные ипотеки, например, ипотека для семей с детьми.
— Какие тенденции будут наблюдаться на рынке жилья в ближайшее три года в связи с продолжающейся спецоперацией?
— С началом СВО на рынке была паника и замирание рынка, они сменились ажиотажным пиковым спросом из-за неопределенности. Далее спрос поддерживался новостями об отмене льготных ипотек.
«Сейчас спрос опять будет проседать и выравниваться»
Евгений Ткачев
Если выделить регион, наименее пострадавший от СВО с точки зрения спроса на покупку недвижимости — это будет Крым. С весны 2022 года ни один инвестиционный проект в Крыму не был остановлен. Более того, заключаются и реализуются новые инвестиционные проекты в сфере жилой и курортной недвижимости. Объективно — недвижимость в Крыму должна приближаться к стоимости недвижимости в Сочи, но из-за геополитических рисков однокомнатная квартира у моря в Крыму стоит дешевле, чем в Анапе или Новороссийске.
Тенденции на рынке уже отчетливо видны — участники СВО и члены их семей обладают возможностью приобрести недвижимость в ипотеку по сниженной ставке в определенных регионах России. Там же, где льготная ипотека не действует, участники СВО пользуются условиями семейной ипотеки и покупают недвижимость чаще всего в сегменте ИЖС. Эта категория граждан — одна из самых активных покупателей.
— Какой процент людей на юге покупает недвижимость под перепродажу или сдачу в аренду?
— Покупка квартиры на юге для переезда на пенсию, для сохранения средств или для сдачи в аренду всегда была популярна, но была доступна небольшому количеству людей.
Основные покупатели, как правило, жители Сибири, крайнего Севера, Дальнего Востока, Москвы и Санкт-Петербурга. С начала 2021-го и до конца 2023 года покупка недвижимости для перепродажи или сдачи в аренду достигла своего апогея и стала идеей «фикс» у очень большого количества людей.
Здесь сыграл на руку и активный маркетинг застройщиков, и откровенные сказки «инфориелторов», обещавших озолотить своих клиентов за счет удачных инвестиций с использованием льготной ипотеки. В результате этого каждая пятая купленная квартира в новостройке покупалась для сдачи в аренду или для перепродажи.
«Мы наблюдаем сильный прирост стоимости первичной недвижимости и увеличение пустующих инвестиционных квартир, которые стоят мертвым грузом»
Евгений Ткачев
161.RU публиковал таблицу с расчетом доходов в городах России, которые нужны для одобрения ипотечного кредита по ставкам от 18%. Аналитики подсчитали, что в Ростове-на-Дону в месяц нужно не менее 94,8 тысячи рублей. В последний месяц весны местные застройщики продали 1444 квартиры : самым популярным среди покупателей стал Советский район.
Марина Гаричян Ведущий корреспондент 161.RU
