Застройщики осознали глубину падения рынка. Не прошло и полгода
Спустя полгода после взлета ключевой ставки девелоперы начали активно сокращать объемы предложения на рынке новостроек. Центробанк, напомним, начал взвинчивать ключевую ставку в конце июля: с 26 июля по 25 октября она подскочила с 16 до 21%.
Естественно, это вызвало еще больший рост ипотечных ставок. После повышения ключевой ставки, по данным «Дом.РФ», у топ-20 банков ипотека подорожала с 18 до почти 29% к концу прошлого года.
Очевидно, что желающих брать ипотечный кредит по такой запредельной ставке остается всё меньше. Тот же «Дом.РФ» подсчитал , что за прошлый год выдача ипотеки рухнула на треть — выдано всего 1,3 миллиона кредитов меньше чем на 5 триллионов рублей. Причем падение было бы еще больше, если бы не льготные программы: а по рыночным ставкам выдача ипотеки обвалилась вообще вдвое!
И вот наконец девелоперы осознали, что покупать жилье больше желающих нет. «ЦИАН.Аналитика» сообщает, что в новостройках крупных городов (более полумиллиона жителей) квартир продается почти на 6% меньше, в агентстве «Этажи» говорят о 7%-м падении.
Число нераспроданных квартир вырастет еще— В этом году на рынок выйдет значительный объем жилья, которое было запущено в «жирные» для недвижимости 2022–2023 годы. Но покупатели, опасаясь роста ставок и экономической нестабильности, больше не спешат инвестировать в новостройки, особенно с дальними сроками сдачи (2028–2029 годы), — описывает сложившуюся ситуацию в беседе с MSK1.RU основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик . — Мы наблюдаем закономерную цепочку: падение продаж новостроек приводит к сокращению объемов вывода новых проектов. С 2027 года ввод нового жилья, а значит, объем предложения, может значительно сократиться.
— Доля ипотечных сделок в массовом сегменте последние годы доходила до 70%, сейчас она не превышает 50–55%. Значительный пласт покупателей с рынка просто ушел в ожидании лучших условий по ипотеке, — согласна с коллегой управляющий партнер Delta estate Елена Земцова . — А объемы нераспроданных квартир остались, плюсом к ним добавляются еще объемы по вводящимся новым корпусам в ЖК, стартовавшим в 2022–2024 годах. Эти корпуса застройщики заморозить уже не могут, чтобы не уйти в статус долгостроев.
Земцова уверена, что сейчас застройщики заняты «ревизией» проектов. И будут определять, какие проекты могут довести до рынка, а главное — по какой цене.
— И это отразится на конечных покупателях либо в росте цен на квартиры, либо в снижении качества самих проектов, если застройщик решит сокращать издержки, но держать заложенную цену продажи, — объясняет эксперт.
Так что, похоже, стоит ждать новостроек, в которых будет как минимум некомфортно жить. И даже не дешево. Ведь средние цены на первичное жилье продолжают в России расти: только в Москве, по данным из «Единой информационной системы жилищного строительства» , за последние полгода они поднялись на 10% (с 337 до 372 тысяч за квадрат), в Краснодарском крае — на 5% (со 155 до 163 тысяч), в Санкт-Петербурге — на 4% (с 231 до 241 тысячи), в Московской области — тоже на 4% (со 172 до 179 тысяч).
Государство поможет?Между тем крупные девелоперы уже всерьез обсуждают, как бы попросить у государства прямую поддержку. Причем варианты самые разные — от искусственного сдерживания цен на стройматериалы (что якобы должно снизить себестоимость строительства) до регулирования процентных ставок. Однако, как считает инвестиционный банкир и финансовый эксперт Евгений Коган , любые меры поддержки будут неэффективны в условиях сверхвысокой ключевой ставки и сокращения льготных программ ипотеки.
— Вряд ли государство будет напрямую вливать деньги в застройщиков, например выкупать их облигации. Девелоперам сейчас нужно только одно — чтобы была низкая ключевая ставка. И самая главная мера для поддержки девелоперов — это снижение ставки. Потому что часть девелоперов (которые просто перекредитовались под сумасшедшие проценты) на 100% от своих доходов работает сейчас на банки. Либо даже работает в убыток. И второй момент: думаю, государство может предложить ряд мер по дальнейшему развитию и продолжению льготной ипотеки, — сказал Коган в беседе с MSK1.RU.
Дмитрий Капустин
